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实用住房贷款技巧

2007-12-03 15:14:45  浏览次数:

实用住房贷款技巧

1.充分估计费用

申请个人住房贷款、个人住房委托贷款、二手房抵押贷款和个人住房装修贷款,除了支付贷款利息外,借款人还需支付诸如律师费、公证费、保险费、资产评估费、抵押登记费、过户费及其他相关税费。

如:资产评估费按照国家有关行政管理部门的政策规定,100万元以内的房屋资产评估费为评估标的的6‰,100-500万元的房屋评估费为评估标的3‰。

2.选择最佳的贷款途径

公积金贷款的利率目前比同期的商业贷款的利率低1个百分点左右,因此只要符合使用公积金贷款的条件,应该尽可能申请公积金的贷款。例如购买房价为40万、八成按揭的住房,需要32万元的住房贷款,如果公积金贷款的最高限额能够满足,借款人最好全部使用公积金贷款。

需要注意的是,公积金贷款要求借款人首先是住房公积金的缴存人,没有公积金存款的个人只能申请商业贷款。而且公积金贷款的最高限额并不稳定,当可贷公积金总额积累比较多时,对个人提供的公积金贷款额就会增加,如果可贷公积金总额减少,情况则相反。如果公积金贷款的最高限额不能完全满足您的按揭贷款需要,不足部分您只能用商业贷款来弥补,这种情况下,组合贷款就是您最佳的选择。

3.按照收入安排还款

还款安排主要是决定贷款期限和首付率。绝大多数住房贷款采用分期还款的方式,即每月等额归还贷款本息。在房价一定的情况下,选择不同的贷款期限、首付率,就会决定不同的月均还款水平。通常,贷款期限越长或者首付率越高,每月需要还款的金额越小,反之则相反。预期的每月收入水平是决定还款安排的客观制约因素。根据发达国家住房贷款的经验,月均还款额占月收入水平的15-50%比较合适,超过50%后,借款人的日常生活及消费水平将受到不利的影响。从绝对额看,每月还款后一个家庭所剩收入至少应该高于北京市规定的人均最低生活标准。

    如果您的收入发生变化,例如获得一份收入更高的工作,职位迁升后收入得到很大改善,支付能力提高了,为了减少利息支出,您可以增加每月还款额,从而缩短还款期限。此外,如果您得到一次性大额收入,例如彩票中奖,股票暴涨,大额奖金,接受馈赠等等,您也可以一次性提前归还部分本金。

尽管提前还款可以减少利息支出,但是住房贷款受国家政策鼓励,其利率水平比同期的汽车、小额质押贷款低,对于同时需要支付汽车或者小额质押贷款的借款人而言,收入变化后,首先应该提前归还后两种贷款,然后才考虑提前归还住房贷款。

    收入水平提高后,是否提前还款还取决于其他投资机会,例如购买股票、投资基金、高收益的债券,只要这些投资的回报率高于住房贷款所需支付的利息,您最好不要急于提前还款,否则您会为失去更好的投资机会而懊悔。

4.选择最合适的房价

您所选择的住房类型不同,房价差异很大,经济实用房、普通住房、高档公寓、豪华别墅每平方米的房价相差3000-5000元,即使是同一类型的住房,用于地段、周边环境、发展规划不同,每平方米的房价也有较大的差异。客观上房价由房屋的单价和面积共同决定,而借款人对房价的选择则受制于三个因素:个人消费偏好、收入水平、对房屋涨价的预期。

您的社会地位、工作和生活的群体、文化程度、家庭背景是形成您的消费偏好的主要因素,也是您选择房屋类型、地段和周边环境的主观因素。

当然,仅仅依靠消费偏好您是不能做出决定的,您的主观偏好必须受到收入水平的制约,按照一般规律,您所选择的房价最好不超过您年收入的6-7倍,如果超过这一标准,表明您所选择的房价超越了您的实际支付能力,您是在冒险;如果大大低于这一标准,表明您过于保守,您完全有能力改善您的居住条件,进一步提高生活档次。需要特别注意的是,随着时间的推移,您的职业、收入水平不是一成不变的,您需要对未来的收入有一个正确的预期,既考虑您收入增加的概率,也考虑您收入减少的概率,不要把收入作为一个恒定不变的常数。必须充分考虑收入下降的情况,因为一旦收入水平下降,您就很难应付您目前的房价决策所要求的还款额。

5.将住房视作一种投资

住房不仅是一种生活必需品,也是一种理想的投资品。由于土地的有限性,在北京这样的大都市,寸土寸金,地价只有上涨趋势,人口增加以及人们对生活空间无限的向往,注定了住房需求大于住房供给,住房将随时间逐年增值。与股票、债券、基金等证券投资相比,房地产投资的流动性比较小,但是收入的稳定性比较高。住房投资具体的收益大小主要取决于住房所在地区的经济发展状况、住房供求状况、房价上涨幅度、国家有关的住房买卖政策,如印花税、契税、所得税等等。

6.注意防范利率变动风险

住房贷款利率实行的是浮动利率,只要人民银行调整利率,借款人偿还的利率就会发生相应的变化,房贷中借款人面临较大的利率风险。

在西方发达国家,银行通常向借款人提供利率风险防范工具,例如利率互换、利率期权,前者允许借款人将浮动利率调换成固定的利率,无论利率上涨还是下跌,借款人都只支付事先约定的固定的利率。后者允许借款人为贷款期内所支付的利率确定一个最高水平,利率下跌时借款人按照较低的利率水平支付利息,利率上涨不超过事先确定的封顶水平时,借款人按照上涨后的利率支付利息,一旦利率超过封顶水平,借款人则按照封顶利率支付利息。

我国目前银行只提供外汇买卖掉期和外汇买卖期权,尚未办理利率互换、利率期权,没有行之有效的风险管理工具,借款人规避利率风险的能力比较弱。

如果预期利率下调,股票和债券市场的价格将上涨,这时借款人偿还的利息比以前减少,可以将利率变动节省出来的资金投向证券市场。如果预期利率上涨,为了减轻多支付利息造成的损失,借款人在支付能力许可的情况下应该尽可能多地提前偿还本金。